最北省会，楼市难了！

　　01

　　哈尔滨到处卖房

　　犹记得去年，在面临大环境施压加速楼市转向之下，广西玉林将卖房的任务，摊牌给了公务员，让他们挨家挨户去推广，并纳入了政绩考核。

　　安徽的六安号召外地工作人员回乡买房，还有些县城则直接鼓励公职人员、事业单位在编人员买房。

　　可谓是，为了卖房，各显神通。

　　今年，作为中国省会城市中最北的哈尔滨，也同样在为卖房犯愁。

　　中国房地产报12月18日发布了一篇《到县城卖房!哈尔滨房企拼了》的文章，介绍了哈尔滨当下房企为了卖房，已经下沉到县城。

　　文章透露：

　　哈尔滨不少项目优惠打折力度明显，纷纷抢抓最后的业绩冲刺窗口，也有部分房企将开拓市场的目光放到了下沉市场——在哈尔滨新区岁末购房节上，万科、绿地、中国铁建、宝能等开发企业的9个项目组团“攻略”外县市场，先后到宾县、肇东、绥化、呼兰等地进行巡展推广。

　　可能是之前有房企尝到了甜头，现在越来越多的房企，下沉到县城去寻找客户。

　　公开资料显示，今年9月份哈尔滨香坊区的龙创·睦邻项目营销团队，就率先去去往哈尔滨周边城市齐齐哈尔、牡丹江、大庆、绥化等地宣传，取得了不错效果，该楼盘销售额目前排在第三位。

　　不过，同样的事情，在南京却遇到了尴尬。

　　今年9月份，哈尔滨住建局领导和房地产商会一行人带着21个房地产项目和近5000套房源奔赴南京，在南京摆了三天站台，结果一套房子都没卖出去。

　　02

　　哈尔滨的困境

　　南下卖房零成交，完全在预料之中，毕竟就如今东北的经济、产业、人口大环境来说，很少听到南方人去东北买房，东北人去三亚买房却很普遍。

　　哈尔滨之所以如此火急火燎地奔赴各地卖房，主要是哈尔滨的行情太差了。

　　数据显示，截至11月30日，哈尔滨商品住宅共成交225.7万平方米，同比上涨8%。

　　表面上看，成交量同比还是上涨的，但是成交面积的绝对量和巅峰时期相比，基本跌到了脚踝。

　　根据哈尔滨统计局披露的数据显示，哈尔滨商品房销量2017年达到巅峰，当年销售面积1249万平方米，见顶之后一路下滑。

　　到2021年跌至609万平方米，如今11个月的销量跌至225.7万平方米，只有2017年的零头。

　　事实上，不光哈尔滨难卖，整个东北的房子都难卖。

　　国家统计局数据显示，2022年东北的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额在全国四个大区中，跌幅均位居第一。

　　来源：国家统计局

　　今年前11个月，在去年大调整的基础上，进一步下跌。

　　国家统计局数据显示，前11个月，东北的房地产投资跌幅全国第一，商品房销售面积跌幅第四，商品房销售额跌幅第二。

　　来源：国家统计局

　　去年年末在分析东北楼市的时候，本号就说过，东北楼市基本没戏了。

　　这是经济、产业、就业大环境和人口流向以及庞大的供应决定的。

　　11月9日，我写过一篇《20年，东北振兴了什么?》的文章，全面介绍了从2014年提出东北振兴至今20年的时间里，东北获得了什么资金和政策支持，最终产生了什么效果。

　　过去二十年东北获得了11万亿的财政支持，相当于东北三省如今GDP总量的两倍多。

　　同时还获得了数百个大项目支持，并且还派遣了央企定向帮扶项目，以及派遣了广东、江苏、浙江以及北京、上海、深圳、天津对东北定向帮扶。

　　公众号“阜成门六号院”给出的总结是

　　中央的支持可谓事无巨细，既有发展性的，也有保障性的，既有民生性的，也有生态公益性的:支援主体也是多元的，既有中央部委，也有央企、金融机构。对于所有的支援类目，我们虽然不可能一一查询出来，但是大致估算累计也不会少于10-20万亿。

　　然而，这些利好加持之下，东北过去二十年经济排名不断下滑，人口不断流失。

　　第一，从增速来看，东北三省是过去二十年经济发展最慢的地区。黑龙江增幅倒数第一，辽宁增幅倒数第二，吉林增幅倒数第三。

　　制图：城市财经;数据：各省市自治区统计局

　　第二，从排名变化来看。东北三省的排名过去二十年在快速下降。

　　20年前辽宁还是十强，位列全国第8。去年位列全国第17位，倒退了9个位次。黑龙江2003年位居全国第15位，去年位居第25位，倒退了10个位次。吉林2003年位居全国第24位，去年位居全国第26位，倒退2个位次。

　　第三，人口流失最严重的地区。

　　过去十二年里，东北三省人口合计减少了近1300万人。成为人口减少最多的地区。

　　此外，东北四大主要城市，目前只有沈阳、大连保持微增长，哈尔滨在一路减少，早就跌破了千万，从此东北再无千万人口城市。长春也在去年开启了人口通缩。

　　东北人口不断减少，有流出的因素，也有生育率下降的因素。去年东北三省自然人口合计减少了48.33万人，流出人口合计38.7万人，人口合计减少了86.4万人。

　　制图：城市财经;数据：辽宁、吉林、黑龙江统计局

　　第四，人口出生率垫底，老龄化率最高。

　　2022年黑龙江的出生率只有3.34‰，位列全国倒数第一。辽宁只有4.08‰，位列倒数第二。吉林出生率4.33‰，位列全国倒数第三。

　　老龄化率则全国第一。辽宁60岁以上人口占比高达25.72%，每4个人中就有一个银发老人，老龄化率全国第一。黑龙江全国第三，吉林全国第四。

　　第五，房价全国最低。

　　人口流失，产业羸弱，经济低迷，最终作用在东北的楼市上，全国房价最低的十个城市，有5个在东北，而且“鹤岗化”已经成为房地产行业中的专有名词。

　　制图：城市财经;数据：中国房价行情网

　　03

　　东北会有更多的城市房价“鹤岗化”

　　事已如此，其实东北楼市，基本很难再振作起来。

　　在过去二十年的顺风环境下，东北没有把握住机遇，如今在逆风的大环境下，想要走出泥淖更难。

　　最关键的是，全国人口已经转向，在少子化的背景下，东北的老龄化还会加剧。在产业疲软背景下，提供不了优质的就业和薪酬机遇的东北，年轻人还是会继续入关南下。

　　一言以蔽之，东北人口还会继续减少。

　　这种背景下，东北很多普通地级市的房价，会向鹤岗、阜新、铁岭靠拢。

　　东北想要改变现状，我觉得，应该破釜沉舟、孤注一掷，升级产业、优化营商环境、增强民营经济占比。如此才能激活整个东北的经济活力，才能留住人。

　　而要做到这些，思维转变是首要任务。

　　唯有解放思想，打破制度依赖，提升创新能力，升级产业，增加收入，留住人口，才能逐步让东北经济复苏，才能实现东北地区的复兴。

　　其次，东北三省需要联合起来打造一个强中心，不要各自为战，需要团结起来。

　　作为一个拥有1亿人口规模的地区，东北缺少一个超大能级的城市带动发展。

　　强者恒强法则之下，没有一个超级中心带动，东北就无法统筹发展，力量无法集中，效果会大打折扣。

　　君不见，长三角有上海，更有苏州、杭州、南京、宁波、无锡等高手。粤港澳大湾区有香港、深圳、广州三大巨擘。成渝地区有重庆、成都两大高手带动。中部地区，有武汉坐镇，还有长沙、郑州、合肥三个大拿。

　　而东北，没有一个城市经济实力在前20，没有一个万亿城市。

　　在之前的文章中，我针对强省会还是均衡发展的模式，进行了分析，提出的观点一句话概括便是：穷则核心，富则兼顾。

　　高层想要振兴东北，得选定一个东北城市，不断给予赋能，壮大其能量场，如此才能留住人口。

　　试想一下，如果东北有一座北上广深一样的超大能量场的城市，能够提供充足的就业机会，谁会逃离家乡，跋山涉水跨越几千公里南下。

　　所以，东北亟需全力打造一座超大能量场的城市，来稳住东北的局面。

责任编辑：李静