京沪两地房贷首付比例、利率双降 多家银行跟进调整

　　近期，北京、上海两地调整优化了多项房地产政策。据悉北京、上海地区银行多家银行已开始执行最新房贷标准，15日起京沪两地多家银行根据自律机制下调房贷利率下限。

　　受访业内人士认为，此次北京、上海的政策调整力度较大，不仅减轻了购房者负担，提振了市场信心;还盘活了市场，刺激了消费，特别是对刚需和改善性需求形成利好。

多家银行已执行房贷新政

　　12月14日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。

　　同日，上海宣布自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。其中，对普通住房标准、购房首付比例、房贷利率等政策作了调整;并从12月15日起，执行新发放的住房商贷利率和新的利率政策。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，北京、上海房地产新政可视为对中央经济工作会议精神的一个具体落实。

　　且9月份之后楼市持续处于调整阶段，而11月份全国房地产销售面积、销售额同比降幅都有扩大。这也增加了房地产支持政策加码的必要性，同时也意味着2024年房地产支持政策将持续加码，政策“工具箱”在降低购房门槛、下调居民房贷利率等方面还有较大空间。

　　12月15日起，北京、上海地区的多家银行已正式执行房贷新政。北京一家国有大行某支行个贷部工作人员在接受采访时表示，从12月15日起新办贷款按照新的政策执行，城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)内首套房贷利率为4.3%、二套为4.8%;非城六区首套、二套房贷利率则分别为4.2%、4.75%。另外，新发放的首套房贷款首付比例最低下调至30%，二套房首付比例最低为40%。

　　北京另一家国有大行某支行个贷部工作人员也表示，新办房贷利率已于12月15日开始调整。另外，对于贷款购买首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%;对于贷款购买二套住房的居民家庭，所购住房位于城六区的，最低首付款比例不低于50%;所购住房位于城六区以外的，最低首付款比例不低于40%;同时，房贷利率年限也从之前的25年调整为30年。

　　此外，据悉，中信银行、民生银行等多家股份制银行这些银行也已按照北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，调整新发放的房贷利率加点。

　　上海一家国有大行某支行个贷部工作人员告诉记者，从12月15日起，该行首套房贷款利率降至4.1%，最低首付款比例不低于30%;二套房主城区房贷利率4.5%，最低首付款比例不低于50%;非主城区房贷利率4.4%，最低首付款比例不低于40%。

　　上述银行工作人员均强调，本次调整仅涉及新发放的个人住房贷款，不涉及存量房贷。对于已经签约但还没有放款的客户，也可以按新政调整。

　　“继深圳之后，北京、上海两个一线城市也从需求端入手，加大对商品房市场的支持力度。一线城市的商品房在全国房地产市场占比不高，但其房贷政策的调整具有很强的风向标作用。”王青表示，后续其他城市也会跟进出台力度更大的措施，除了降低购房门槛、下调房贷利率外，还会进行房地产购置环节税费减免，适度发放购房券，加大公积金购房支持力度等。

多项利好政策出台

　　除银行根据自律机制纷纷下调新发放住房商贷利率下限以外，北京、上海地区还发布了优化普通住房认定标准、下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限等多项利好政策。

　　以北京市为例，在12月14日多部门联合印发的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》中明确对普宅认定标准进行优化。

　　调整后，小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在144平方米(含)以下，5环内成交价格在85000元/平方米(含)以下、5-6环成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外成交价格在45000元/平方米(含)以下的住房视为普宅。

　　业内人士指出，结合目前实际情况与市场变化，优化后将北京市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

　　同时，北京地区首套房最低首付款比例统一下调为30%;二套房最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。贷款期限由目前最长25年调整至30年。

房地产市场有望企稳

　　多位业内人士分析，京沪两地楼市政策调整发布后，有利于更好满足刚性和改善性住房需求，两地房地产市场有望企稳。

　　“此次住房优化政策有助于降低购房者资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本。这有利于进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。”易居研究院研究总监严跃进认为。

　　中国银行研究院研究员刘晨告诉中国证券报记者，随着一线城市政策持续优化，有望带动相应区域房地产市场复苏稳步推进，引领房地产市场逐渐走出底部区域、企稳回暖。

　　招联首席研究员董希淼分析称，本次政策调整预计对商业银行影响不大。

　　“当前商业银行房贷增长趋缓，有些银行甚至出现负增长，如果居民住房消费的意愿能力提升，对银行来说能够保持房贷的平稳增长。”董希淼说。

银行资产质量有望边际改善

　　房地产政策边际宽松，也将会给银行业务带来利好。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，北京、上海两地调整优化多项房地产政策，有利于稳定银行的房地产信贷规模，稳资产价格，稳定市场预期。

　　“银行信贷结构中，住房贷款是相对优质的贷款，银行也愿意去增加投放。降低房贷利率可以提振居民贷款购房意愿，从而增加银行信贷投放规模。”李宇嘉进一步表示。

　　在王青看来，未来在房贷利率下调的带动下，2024年银行净息差还有进一步收窄压力。不过，伴随楼市支持政策加码，新发放居民房贷规模会随之放大，这会有助于缓解银行“资产荒”压力。

　　中金公司研报认为，当前稳定房地产市场信心，特别是促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆周期的金融政策(包括信贷支持、利率和首付比例下调等)之外，通过财政和准财政等方式保交楼、稳信心也有利于房地产主体信用的改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭贷款占比较高的国有大行。

　　来源：证券日报、中国证券报

责任编辑：肖苏琦