认房不认贷，郑州“打头阵”

　　本报综合报道 河南郑州率先官宣“认房不认贷”。

　　日前，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)，发布15条楼市调控新政，包括落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等。

　　那么，河南郑州为何率先官宣“认房不认贷”?哪类城市会跟进?

　　为何是郑州“打头阵”

　　所谓“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。

　　近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，提及“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。继住建部提出个人住房贷款“认房不认贷”措施后，郑州成为二线城市中率先表态落实“认房不认贷”的城市。

　　为何是郑州“打头阵”?

　　放眼本轮房地产政策调整的周期里，郑州是一个出现频率相当高的城市。

　　今年4月，郑州将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。同时二环外取消限购，公积金“带押过户”，支持提取公积金支付首付等政策也陆续出台。

　　本次政策还提到契税补贴、购房补贴、公积金支持、降低住房交易税费、土地款分期等举措，均对提升市场预期具有积极作用。租购并举、城中村改造等相关提法均与近期中央及各部委提法一致，预计房票安置、货币化安置进程将持续推进。

　　郑州的一系列部署，与其当前的房地产市场状态不无关系。

　　克而瑞数据显示，7月郑州主城区新房市场成交与供应量都呈现明显下滑，住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%，已是连续6个月下降。

　　郑州房地产目前处在供大于求的买方市场，挂牌量很大，还有不少项目停工的问题没有完全解决，导致人们更倾向买二手房。新政中也适时提出了将郑东新区和惠济区各一个项目列为“现房销售”的试点，“一手交钱一手交房”的“硬刚”规定让买房人士更为期待。

　　中指研究院研究副总监徐跃进表示，郑州快速跟进宣布政策执行，主要是因为郑州房地产市场市场库存较高，保交楼任务也较重，需要通过积极的政策优化向市场传递正向信号，提振市场信心。

　　是否有更多城市跟进调整

　　对于“认房不认贷”政策落地情况，在监管表态后，市场也较为关注。特别是在郑州“打头阵”之后，是否会有更多一二线城市跟进调整?

　　据了解，除郑州率先表态落实“认房不认贷”的城市之外，其他城市暂未公布最新的相关政策或落地方案。

　　8月6日，北京地区多家银行工作人员表示，关于实施“认房不认贷”政策，没有接到任何通知。目前仍执行原有政策，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。

　　广州地区主流银行工作人员也表示，尚未有具体落地方案，正在等待相关部门通知。除了北京和广州，其他一线城市未公布最新的相关政策。其中有银行工作人员表示，从政策出台到细则确认、执行落地，需要一定时间和流程。

　　据多位房产中介人士透露：“未来‘认房不用认贷’的政策安排若要在北上广深等城市最终落实，具体要由人民银行来落实政策，特别是要明确地说明该如何实施认房不认贷。”

　　易居研究院研究总监严跃进表示，“认房不认贷”政策在一线城市落地的可能性很大。北京对于楼市调控率先表态，具有积极意义，能够提振楼市信心，增强市场预期。不过，北京具体如何调整，还有待政策进一步细化与落地。

　　徐跃进表示，当前，一线城市调控政策仍较为严格，限贷政策、限购政策仍有较大优化空间。有望按照“一区一策”原则，继续优化限购条件、优化认房又认贷政策等，同时结合生育政策，对多孩家庭、投靠家庭的限购套数、首付比例等给予支持。

　　有何影响

　　出台“认房不用认贷”政策，与住房市场供需关系变化紧密相关。

　　2021年底至今，从三、四线城市逐步升级到二线城市，多部门动用了放宽限购、降低首付比例和房贷利率、调整公积金贷款额度及利率、发放购房补贴等政策工具。至2023年二季度，市场进入冷静期。在这种新形势下，适时调整优化“认房不用认贷”等政策，坚持用好“因城施策”工具箱，既适应当下房地产市场的新发展阶段，又将使政策落地更加精准有效。

　　“认房不认贷”政策在实施过程中，可能会带来一系列影响。徐跃进认为，当前，限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门等近十个核心城市，执行“认房不认贷”政策将有利于本地无房但外地贷款未结清的家庭降低购房门槛，未来政策方向有望针对此类家庭进行优化调整。

　　贝壳研究院认为，二季度以来市场修复受阻，主要是市场预期较弱。居民预期收入降低导致风险偏好下降，购房意愿降低。“认房不认贷”可降低换房成本，加快改善性需求的释放。

　　可以预见的是，新的调整性政策将为房地产行业带来利好影响，一是切实有效地释放改善性需求，降低其购房门槛和按揭成本;二是释放一线城市及部分二线城市换房需求，“稳中有进”地满足真实的改善需求;三是部分城市或者区域市场交易量有望回稳，但房价不会应声而起，交易活跃度则有望出现“由点带面”格局。

　　随着更多地区新政策的落地，会对房地产市场企稳有比较大的影响，这将利好房企业绩，预计房企三季度表现会比二季度略好一点，或者与二季度相当。

　　总之，及时完善优化调控政策将有效提振市场信心，促进行业加快恢复良性循环。当然，支持合理住房需求，不是放开或取消调控，更不是鼓励炒房，公众要理性看待。

责任编辑：赵苗苗