城中村改造顶层文件发布

　　本报综合报道 超大特大城市城中村改造迎顶层政策。

　　7月21日，国务院常务会议召开，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(以下简称“《意见》”)。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　那么，城中村改造政策与此前棚改有哪些不同?影响几何?

　　积极稳步推进

　　实际上，本轮城中村改造政策脉络，源头可追溯至2020年。2020年《十四五规划》首次提出了城市更新行动。

　　今年4月28日召开的中央政治局会议就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。不久前召开的国务院常务会议也已审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，至此次《意见》获审议通过，两项推动城市高质量发展的部署均已落地。

　　根据《关于调整城市规模划分标准的通知》，2014年国务院发布的文件，将市区常住人口超过一千万的城市定为“超大城市”，将市区常住人口在五百万至一千万以下的城市定为“特大城市”。

　　2022年10月，住建部发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，我国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉等共8个超大城市。共有杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨等共11个特大城市。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在当前迫切需要推进稳增长、扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。在超大特大城市推动城中村改造，能够将供给侧改革和高质量发展对接起来，将供给侧改革和需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡、不充分的矛盾，在当前经济形势下意义尤为明显。

　　李宇嘉认为，新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是在这些城市中的城中村。城中村是超大特大城市发展最薄弱，短板弱项最突出的区域，通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放内需。

　　但李宇嘉也表示，新时期的城中村改造绝对不是大拆大建，而是“留改拆增”，应以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。其中拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方，同时还要增加公共服务设施。

　　本轮城中村改造同棚改有哪些不同

　　值得注意的是，很多人将本轮城中村改造类比于“棚改”。华创证券分析，2015年棚改货币化安置刺激地产周期的上行，主要包含三个环节：

　　地方政府有较为宽松的融资条件，给予居民较高标准的货币化安置补贴，短期内刺激大量需求释放;销售上行带来一定的库存去化后，激发开发商乐观情绪，大幅增强拿地力度;在地方政府充裕的融资、开发商较高的风险偏好下，带动了居民对于城市新一轮发展的预期，从而带来一定非棚改需求入市。

　　中信证券分析师陈聪认为，本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。

　　具体而言，在区域方面上，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市。由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。

　　按照国常会要求，本次在超大特大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

　　民生宏观也指出，本轮城中村改造政策有三点不同：

　　第一，住建部在2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出以保留利用提升为主，重在加强修缮改造。

　　第二，2021年，21个超大特大城市房地产开发投资额占全国比重为34%，住宅销售面积占比21.3%。当下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬动三四线新增地产需求。

　　第三，本次改造资金来源是政府资金与民间资本共振，之前棚改主要依赖政策性金融工具。业内：提高居住质量且吸引社会资本

　　中原地产首席分析师张大伟表示，城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手段。

　　58安居客研究院院长张波表示，超大、特大城市本身由于人口基数大，加之各类产业生活等要素聚集度高，同时这类城市大都已从房地产增量市场转变为存量市场，通过更新改造，可有效提高居住空间的供给质量。旧城改造本身包括的内容众多，需要在土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等多方面进行同步优化，通过综合性更新，来实现旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，超大、特大城市城中村改造，将成为一些城市今年的重点工作任务，关系到这些城市存量资产盘活和城市功能复兴。通过城中村改造，有利于明确工作方向，对工作梳理和加速发力有积极的作用。城中村改造有别于老旧小区改造，后续此类工作有望纳入统一范畴中。

　　张大伟表示，城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

　　严跃进表示，总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向作用。此外，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是一些房企，可以重点关注此类改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。

责任编辑：李静