楼市大消息！41个城市，被国家选中

　　新年伊始，武汉、合肥等城市纷纷印发了《低效用地再开发试点实施方案》。

　　其中合肥还明确提出：将探索完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径，推行货币化、房票、异地、购买商品房、作价入股等多元化补偿安置方式。

　　一轮轰轰烈烈的“低效用地再开发”，正在41个试点城市掀起，将对楼市构成重要影响。

　　为此，自然资源部专门下发了“关于开展低效用地再开发试点工作的通知”，以下城市、城区，被纳入了试点。

　　细数这份名单可以看出：有41个城市名列其中，北京、重庆不是全市纳入、而是各纳入了2个区。自然资源部的文件笼统地称其为“43个城市”。

　　“低效用地再开发”，跟当前国家提出的三大工程——城中村改造、保障房建设、“平急两用”公共设施建设，是什么关系?它又将对楼市产生哪些影响?

　　自然资源部的文件说：

　　长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点。

　　从这段表述看，“低效用地再开发试点”跟“落实在超大特大城市推进城中村改造”有密切关系。

　　只不过，城中村改造是偏住宅属性的，而“低效用地再开发试点”主要涉及的是产业用地。(下图，武汉市的相关文件)

　　熟悉房地产的朋友应该知道，近年来深圳、上海等城市都在搞“工业上楼”。

　　所谓“工业上楼”，其实就是“低效产业用地再开发”。

　　改革开放的最初10到20年，中国城镇化尚未全面启动，每座城市的规模都不大，而外资进入的高潮、民企创业的高潮已经掀起。各地都诞生了大量的工业区，而且容积率(密度)都不太高。

　　后来，几乎每座城市的建成区面积都大幅增长5到10倍，早期规划的工业区，很多都已经地处城市核心区。它们的容积率普遍不高，在1.0到1.5倍左右，比住宅小区的密度还低。

　　随着时光流逝，这些早期产业园、工业园、开发区的业态日益老化、建筑陈旧，配套不完善的矛盾越来越突出，单位面积产生的GDP、税收也不再达标，甚至还有污染问题。

　　另一方面，大城市的人口、企业不断增加，急需要新的发展空间。而国家对耕地保护的要求越来越高，要求控制城市边界，不能盲目扩张。

　　在这种情况下，盘活低效的工业园区就成为必然。

　　所谓“工业上楼”，就是把老化、低效的产业园区拆除重建，增加容积率和配套设施，让产业园区承载能力更强，更适合产业转型、城市升级的要求。

　　我们不妨以深圳为例，看看“工业上楼”的情况。

　　深圳土地资源非常有限，陆地面积只有北京的八分之一，上海的三分之一，广州的3.5分之一。为了保住中国制造业第一城的地位，深圳只能不断增加土地利用效率。

　　2022年11月，深圳发布“工业上楼”优质厂房空间建设“5年计划”，宣布连续5年，每年通过“工业上楼”建设不少于2000万平方米高品质、低租金、定制化产业空间。

　　“工业上楼”之前，老工业区的容积率普遍低于2倍;“工业上楼”后，容积率平均达到了4.2倍。

　　在传统规划中，工业用地分为M1、M2、M3，主要以污染程度来划分。深圳在2008年率先创设了M0用地类型，也就是无污染的新型产业用地、研发用地。这种土地上的“产业用房”可以建得跟甲级写字楼几乎一样。不仅改变了工业区的建筑界面，也增加了产业承载能力和土地利用效率。

　　在深圳，很多改造后的工业园跟CBD的面貌已经没有什么差别，毫无违和地融为一体。

　　深圳“工业上楼”的经验和创设M0的经验，被很多城市效仿。

　　41个城市成为“低效用地再开发试点”后，相信会有更多有价值的创新冒出来。

　　这将带来一系列重要影响：

　　第一，“低效产业用地再开发”跟城中村改造一样，都属于经济低迷期新一轮大基建项目，可以拉动投资、带动经济。

　　传统的大基建已经告一段落，继续在人口密度不足的地方修建机场、高铁、高速，对经济的拉动作用越来越弱，可能造成资源的巨大浪费。而在大城市(或人口、产业密度高的地级市)中心区，改造密度低、效益低、建筑陈旧过时的工业区，可以产生经济效益。至少可以减少对耕地的占用，有利于维护粮食安全。

　　第二，以工业上楼为主要形式的“低效产业用地再开发”，可以在大城市比较核心地区，增加产业空间，降低企业房租、土地负担，有利于留住低污染、有技术含量的企业。

　　第三，工业区的升级中，除了增加产业用房、研发用房外，还可以增加公共配套设施、员工宿舍。

　　请注意，新型产业区的员工宿舍(这是低效产业空间升级中允许增加的配套)，听起来有点LOW，但其实可以建设得非常高大上。在一些城市，已经出现了奢华产业公寓。当然，产业配套宿舍主要还是小户型公寓，一般带精装修交付，甚至可以有燃气。

　　一般来说，工业区改造中不允许搞住宅，最多搞一点保障房。但搞产业宿舍是允许的，所以在这个过程中会产生大量小户型产业公寓(宿舍)，其居住体验不亚于住宅，只是面积小而已。

　　由于是产业用地上的公寓，所以即便在一线城市也不限购，需要购买者“拥有一家企业”，其实就是注册一个空壳公司。个人通过营业执照，就可以买产业公寓，需要年年交一点房产税。这听起来有点麻烦，由于产业公寓价格只有同地段住宅的三分之一，甚至还要低一些，所以也不愁没有销路。

　　当你了解了上述“内幕”后，就可以推导出其对楼市的另外2个影响：

　　第一，大城市未来会通过“低效产业用地再开发”，将产生大量小户型产业宿舍，对中低档、小面积住房产生冲击，拉低它们的租金价格。而豪宅则不受此影响。

　　再加上住建部已经定调，未来房地产开发重点转向了“好房子”，所以投资楼市应该选中等偏大的户型，配套好、品质高的小区。刚需小户型，未来会受到城中村改造、低效产业用地再开发的冲击。

　　第二，无论是城中村改造，还是“低效产业用地再开发”(工业上楼)，都将增加城市中心区的承载力、人口密度。都市圈，未来还有漫长的路要走。

　　虽然国家在大力提倡都市圈，但最近都市圈连遭三个利空：一是人口红利终结，每年城镇人口总增量减少，大城市新增就业岗位也比较有限;二是楼市大幅回调，大城市核心区房价都跌了不少，都市圈非核心区的跌幅更大，投资者购房开始回归中心城区;三是国家严控地铁上新项目，都市圈跨城地铁线路审批越来越严格，这让购房者更不敢轻易去“都市圈非核心区”买房。

　　总之，城中村改造提速、“低效产业用地再开发”(工业上楼)在41个城市试点，只能让就业机会和居住选择进一步向中心城区集中，而不是向外扩散。

责任编辑：李静