买房“负首付”，福利还是噱头

　　本报综合报道 一些地方楼市传出“零首付”“负首付”的消息引起市场关注。

　　近日，深圳龙岗区的信城缙悦城此前推出“0首付购三房”;重庆巴南区的房产销售也宣称“首付负1万元”“不需要首付还能再拿1万元”……目前，楼市仍处于调整期，部分开发商面临现金流和去库存的压力，其中少数开发商或房产中介通过“零首付”“负首付”的营销噱头，以期吸引购房者，促进其楼盘销售。

　　那么，具体什么是买房负首付?业内对此怎么看?

　　什么是负首付

　　所谓“零首付”“负首付”，实际上是开发商或中介机构先替购房者垫付资金，再把购房者“包装”成小微企业主、个体经营者，以此向银行申请利率更低的经营性贷款、消费贷款;购房者拿到贷款后，再偿还开发商或中介机构的垫付资金。同时，开发商通过“高评高贷”——做高合同价格、向银行申请更高的贷款金额，以达到楼盘销售的目的。

　　这种“新型”房产交易模式备受争议，有人认为这是一种骗局，即便楼市进入下行周期，买房一分钱不用出还是太过离谱，其背后隐含的风险，可能会使购房者面临巨大的财务风险，应当谨慎对待。而另一些人则将其视为难得的“上岸”机会，打听哪里有购买“负首付”房的途径。

　　那么“负首付”到底如何实现?

　　举例来说，100万元的房子真实首付为20万元、贷款为80万元。而通过虚构交易金额130万元，则变成了26万元的首付、104万元的贷款。据此，购房者“骗取”的贷款额为104万元减去80万元，为24万元。当购房者拿这24万元，还完20万元的首付之后，手里还余4万元，贷款金额高于房屋实际交易金额，便可实现所谓“负首付”。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此类事件本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付，是典型的骗贷行为。不过，此类问题进一步说明当前房地产市场的新情况，即首付支付能力比较弱。恰是购房者首付方面的压力，所以类似“负首付”的噱头很容易引起大家的关注，也容易让部分中介和金融机构钻了漏洞。

　　律师：可能钱房两空

　　早在2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

　　但事实上，对于手上没有足够资金的人而言，不论是“负首付”，还是“低首付”“零首付”，无疑都是一个个很有诱惑力的概念。但实际上，这背后存在着很多潜在的法律风险。

　　2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破获一起以“零首付”为噱头的套路贷案件。该案涉及房产4处、受害人8名，涉案金额近70万元。

　　该诈骗团伙以帮助垫付首付款(即“零首付”购房)的名义诱骗客户购房，让客户签下大量内容留白的借据、承诺书、委托书、购房合同等文件。房子过户后，公司便以“行业规矩”为由，引导客户办理卖房委托公证、装修贷款和信用贷款手续，并诱骗客户将贷款套现交至公司进行统一“还款”。待套现金额到手，该公司便利用事先办理的卖房委托公证等材料，将房产转卖给他人。

　　北京市金诉律师事务所主任王玉臣表示，在涉及“负首付”“低首付”“零首付”实操层面，为了取得购房人的信任以及通过银行的贷款审批，一般开发商会与购房人签订两份合同，一份包含真实价格的合同以及一份包含虚高价格的合同。这其中，包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票，包含做高价格的虚假合同以及其他材料用于提供给银行申请贷款。但签订“阴阳合同”本身就是违法行为，王玉臣说，银行经审查发现不会批准贷款，并且可能影响购房人的个人信用。

　　中国农业银行某支行个贷经理刘和表示，银行只会对以自有资金作为首付款的购房人发放贷款，对房贷首付来源“不可能不查”。如果有贷款记录，一定要及时还清，并出具结清报告，信用卡的大额透支也不能有。

　　业内：对“零首付”要重拳整治

　　“零首付”“负首付”表面上降低了购房者的门槛，让不具备买房条件的人圆了购房梦，但实际上并未真正降低购房成本，反而通过做高房屋合同总价等方法，提高了贷款月供额度，加重了购房者的还款负担。

　　此外，“高评高贷”、利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的操作其实都是违规的，早已被明令禁止。“高评高贷”涉嫌骗贷，推高了银行风险;而利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的操作导致信贷资金绕道流入楼市，早就被监管部门严查严打。

　　根据国家相关规定，首套房的首付不能低于总房价的30%。目前，一些非热点城市为促进住房合理消费，规定购买首套住房的首付比例最低降至20%。尚没有发现比20%规定更低的城市。业内认为，政策通过设定20%以上的首付要求，一方面可以减少贷款购房者和银行的风险，另一方面也可以促进楼市平稳、健康发展。

　　近期，个别开发商和房产中介在利益面前，不顾国家政策规定，进行“零首付”“负首付”营销，这既坑害了购房者，也增加了金融风险和楼市风险。对此，一些地方的相关监管部门也正在出手整治。

　　5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。《提示》指出，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

　　业内认为，要防范“零首付”“负首付”营销在业内蔓延，还需相关监管部门重拳整治。首先，应将“零首付”“负首付”的行为归入金融诈骗或其他非法行为名单，将该行为纳入法律监管之中。其次，应强化金融监管，建立更为完善的金融监管机制，规范房贷市场，打击违规炒房行为。再次，通过行业规范等方式加强行业自律，防范开发商或房产中介违规营销;同时加强宣传，让购房者更加了解负债的风险。总之，需要政府、银行和市场主体等齐心协力，才能够维护楼市平稳、健康发展。

责任编辑：李静