佳兆业陷清盘攻防战:聆讯三度延期；归母净资产9亿,若清盘债权人或拿回5％本金

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　　出品|搜狐地产&焦点财经

　　作者|陈盼盼

　　编辑|吴亚

　　佳兆业与债权人就清盘呈请的博弈仍在继续，大有互不相让的趋势。

　　10月10日晚间，佳兆业发布公告称，在高等法院于10月10日进行的聆讯上，清盘呈请及撤销呈请的聆讯进一步押后，待呈请及撤销呈请(将与撤销申请一同进行聆讯)各方提交进一步证据。目前，经押后的聆讯日期尚未确定。

　　今年7月，一家新加坡对冲基金向香港高等法院提交针对佳兆业的清算呈请，指控其未偿还1.7亿元的境内债券。随后，该清盘呈请聆讯历经两次押后。在最近一次聆讯会上，代表律师称，若佳兆业被清盘，债权人回收率将低于5%。

　　香颂资本执行董事沈萌指出，“债权人清偿率与企业现金流和资产状况有关，房地产企业账面的项目在未完工前的价值很少、完工后即出售不再属于房地产企业，而且债务也可能存在优先级。”

　　于佳兆业而言，在肩负保交付、销售下滑、偿债等多重压力，其现金流十分紧张。截至2023年6月末，其现金及银行存款账面值约为45.12亿元，较2022年末减少22%;总借款约1376亿元，其中约1179亿元须于一年内偿还;在总资产扣除债务后，佳兆业的净资产为236.7亿，其中归母净资产仅为9.07亿元。

　　清盘呈请聆讯三度延期

　　在香港资本市场，提出清盘呈请的门槛并不高。2022年以来，已有十余家在港上市房企被债权人提出清盘呈请。对于债权人来说，清盘呈请既是法律手段，还是与房企谈判、博弈的手段。房企通常为了保留经营主体，与债权人积极进行沟通，或者进行抗辩。这个过程存在复杂性和不确定性，聆讯多次延期的现象很常见。

　　2021年出现债券违约后，佳兆业宣布就其总值120亿美元进行债务重组，却迟迟未有进展，债权人逐渐失去耐心。今年7月，新加坡对冲基金Broad Peak Investment向香港高等法院提交针对佳兆业的清算呈请，指控其未偿还1.7亿元的境内债券。

　　随后的三个月内，香港高等法院下令，该清盘呈请聆讯历经两次押后。9月27日，佳兆业还向高等法院提出申请撤销呈请。观点新媒体报道，“佳兆业的代表律师表示，债券合约是按中国内地法律执行，Broad Peak无权要求在香港将佳兆业清盘。”

　　香颂资本执行董事沈萌对搜狐财经指出，“清盘类似内地的破产清算，不仅涉及到企业主体、也包括债权债务人，需要就所有问题确认一致，法院才能判决。而目前佳兆业是被提请清盘，并非企业主动，因此各方在法庭上仍有很多攻防战。”

　　债权人也不甘示弱。香港高等法院于10月10日进行了清盘呈请、以及佳兆业提出的撤销申请的聆讯。路透社报道，“在听证会上，一名代表律师引用佳兆业向法院提交的一份声明，称若被迫清盘，债权人本金回收率将低于5%。”

　　“这个数字并不意外“，一位关注境内外债券的业内人士公开表示，在呈请清盘的博弈上，不少债务人都会通过极低的清偿率来说服法官出于集体债权人的利益而驳回呈请清盘。”

　　从目前的情况来看，债权人与佳兆业关于清盘呈请的博弈仍将继续。佳兆业的最新公告显示，在高等法院于10月10日进行的聆讯上，清盘呈请及撤销呈请的聆讯进一步押后，待呈请及撤销呈请各方提交进一步证据。

　　为何清盘回收率极低

　　那么，房企若被清盘，为何债权人的本金回收率如此之低?

　　“债权人清偿率与企业现金流和资产状况有关，房地产企业账面的项目在未完工前的价值很少、完工后即出售不再属于房地产企业，而且债务也可能存在优先级。”沈萌如是道。

　　于佳兆业而言，在肩负保交付、销售下滑、偿债等多重压力，其现金流十分紧张。中期报告显示，截至2023年6月末，其现金及银行存款账面值约为45.12亿元，较2022年末减少22%;总借款约1376亿元，其中约1179亿元须于一年内偿还，约49亿元须于一年至两年内偿还。

　　与此同时，佳兆业扣除预收账款的资产负债率上升至90.2%;净负债率上升至602.3%;现金短债比(剔除受限制现金)为0.01倍。

　　从资产状况来看，佳兆业净资产规模亦偏低。截至2023年6月末，佳兆业的总资产为2562亿元，其中发展中及待售物业1041亿元，预付款按金及其他应收款达890亿元。在总资产扣除债务后，佳兆业的净资产为236.7亿，其归母净资产仅为9.07亿元。

　　“如果一家公司被清盘，股东权益都将归零，剩下的资产按顺序清偿给债权人”，汇生国际融资总裁黄立冲表示，理论上，公司先偿还国内子公司债权人、完成清算后才会轮到海外债权人。从偿债优先级角度来看，债权人估计的回收不会超过10%。

　　此外，无论是出险前，还是出险后，布局在一线及重点二线城市的土储都是佳兆业引以为豪的资产。截至2023年6月末，其土地储备达2646万平方米，当中大湾区土地储备约1616万平方米，占整体土地储备的61%，且深圳及广州的土地储备占比达大湾区市场的37%。

　　同时，佳兆业大部分更新项目位于大湾区。其称，“集团连同其合联营公司在粤港澳大湾区有一百多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5000万平方米。”

　　凭借这些优质土储，自2021年11月出险以来，佳兆业积极自救，成功引入了中信、招商蛇口、长城资产等央企和AMC，探索出多条切实有效的纾困路径，有效盘活资产。

　　不过，在佳兆业力保交付的当下，这些土储能贡献多少现金流仍需打一个问号。在黄立冲看来，“上述纾困措施都是为了保交楼，开发后也回收不了多少钱，对偿还外债的帮助有限。”

责任编辑：李静