放大招！北京、上海同日优化楼市政策，降首付、降利率、降普宅认定标准，机构：对扭转全国市场情绪有积极影响

　　金融界12月15日消息 继9月出台认房不认贷后，昨天北京、上海同日优化楼市政策!12月14日，北京和上海先后优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京也同步延长了贷款时间，释放了更加积极信号。此前，同为一线城市的深圳在11月已经降低首付比例、优化普宅认定标准后。

　　机构认为，北京、上海在中央经济工作会议之后，较快地落地了房地产优化政策，体现了以“进”促“稳”的意图，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。

　　北京、上海同日优化楼市政策

　　12月14日傍晚，北京市发布进一步优化调整房地产政策，更好支持刚性和改善性住房需求的通知。通知提出，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调;首套房首付比例降至三成、二套房四成，同时延长贷款期限;降低商业银行新发放房贷利率政策下限，首套房贷利率最低为4.2%。

　　上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。其中，首套住房最低首付不低于30%，二套最低首付不低于40%;同时，普通住房标准不再看总价。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，大幅降低首二套房首付比例，旨在缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放，有利于提升楼市活跃度;降低新发放房贷利率下限，这将意味着购房利息负担明显减轻，此项举措对购房需求释放的刺激力度或将更大;优化普通住房认定标准，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠等政策，也是一项显著利好举措。两城新政都对区域划分了不同松绑标准，此举有利于促进中心城区人口疏解，更好的促进职住平衡。

　　政策出台的背景

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对金融界表示，京沪同日出台楼市优化政策背后有三大原因：

　　一是近期重点城市房价下跌加速，一线城市领跌

　　11月份，百城有99个城市房价下跌，70个大中城市10月份有64个城市下跌，都创阶段性新高，后者创2014年以来新高，背后是市场预期进一步下滑，前景不明朗纷纷选择降价售房。10月份，70城数据显示，一线城市领跌，11月份也可能是这种趋势。而且，明确还形成了新房和二手房轮番降价的性循环，预期在急剧恶化。

　　图：中指研究院

　　二是落实近期要会议的指示

　　政治局会议和中央经济工作会议都明确了防范和化解重点行业风险。这其中最主要的就是房地产风险，房地产价格下跌和预期转弱，直接导致商品房销售量明显下滑，尽管近期二手房交易因为价格明显下跌而促进交易增长，但新房明显在下跌，这对于缓解房地产资金链是非常不利的。同时，重要会议还明确提出要多出稳预期，稳增长政策。

　　三是近期风险蔓延超出了管理层的预期

　　突出表现在万科金地远洋等稳健经营性企业或国企资金链紧张，迫切需要从供需两端去斩断风险蔓延的链条。包括三个不低于和白名单，也包括需求端促进回暖。其中需求端促进回暖最重要，这是造血功能。只有房企自我造血功恢复了，三个不低于和白名单等外部输血才能恢复，也才能控制住风险继续蔓延，控制住系统性风险发生的可能。

　　对扭转全国市场情绪有积极影响

　　中指研究院指出，本次京沪政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位。在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，北京、上海出台利好政策，也符合市场预期，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别有利于二套改善性住房需求，对京沪房地产市场，乃至全国市场情绪均将带来积极引导。

　　58安居客研究院院长张波对金融界表示，由于北京的大量新增供应都在5环外，这一调整有利于外围区域新房去化，以及5环内二手热度回升。北京、上海都是中心区域二套首付50%，外围区域首付40%，这种差别化措施结合了城市新房主力供应区域，显现出北上政策调整的谨慎度。

　　从普通住宅认定标准的调整来看，上海采取和深圳类似的方式，只考虑单套的建筑面积，不考虑房屋单价，会大大增加市场上普通住宅的占比，可有效降低交易税费，对于首套刚需及改善住房都有益处。尤其大量中心城区，高单价、但面积低于144平米的一二手三房受益最为明显，结合二套房首付下调，会明显拉动一波改善需求的入市积极性。

　　张波认为，随着“认房不认贷”“首付比例下调”、“普宅标准调整”政策工具箱中的三项已悉数出台，预计春节前不会再有大政策落地，预计明年一季度末会根据市场反馈再进行政策跟进，最值得关注的是“限购”的放松。

　　有市场观点担心放开一线城市的购房限制，鼓励京沪两地的需求释放，可能会对其他城市形成“虹吸”效应。中信证券指出，实际上，中国房地产市场发展进程里头，财富效应远远大于替代效应。例如，环京区域房地产市场景气程度最高的时期，恰恰是北京房地产市场政策最为宽松的时期。一线城市的房价具有风向标意义，扭转一线城市房价持续下跌的预期，对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。

责任编辑：李静