房地产金融供给侧改革加快推进，广州恢复“价高者得”, 市场信心有望提振

　　近日举行的中央金融工作会议强调，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。中国人民银行、金融监管总局、中国证监会日前联合召开的金融机构座谈会提出，要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

　　于此同时，近段时间以来，多地对土拍规则进行了不同程度的调整。继放松楼市限购政策后，广州在土拍政策上也进一步放松。

　　推动构建房地产发展新模式，相关支持“三大工程”建设举措已箭在弦上

　　“三大工程”建设在今年多次重要会议中屡次被提及。专家认为，“三大工程”建设是落实房地产发展新模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。10月以来，住建部已赴多地调研“三大工程”建设推进情况。

　　对于金融支持“三大工程”建设，中国人民银行行长潘功胜近日在2023金融街论坛年会上表示，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。

　　中国证券报记者了解到，保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”有望获得更多中长期低成本资金支持。相关支持“三大工程”建设举措已箭在弦上。

　　专家表示，“三大工程”建设市场空间庞大，需要有庞大的中长期资金体量支撑。这意味着，推动主要金融机构紧紧围绕“三大工程”建设加大中长期资金支持力度将会变得非常迫切。为提升主要金融机构支持“三大工程”建设的动力，预计金融部门会出台系列鼓励性举措。

　　在国家金融与发展实验室特聘研究员任涛看来，房地产金融供给侧改革的提法需要引起高度关注，意味着相关部门将围绕“三大工程”建设推动金融结构进一步优化，聚焦金融机构、资金供给与政策配套等方面。

　　“房地产金融供给侧改革是围绕房地产市场新的发展模式和重点方向来进行的新探索。目前，保障房建设、城中村改造是住房体系中的重要环节，‘平急两用’公共基础设施关乎城市化进程，也是广义房地产市场的重要一环，共同构成房地产产业发展的重点。这些方面都需要金融的支持。如何构建对这些领域的有效支持，成为房地产金融供给侧改革新的重点。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示。

　　广州恢复“价高者得”，广州打响了一线城市取消地价上限“第一枪”

　　11月21日，据广州公共资源交易中心官网消息，黄埔区于当日挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。这宗地块性质为二类居住用地兼容文化设施用地，面积为3.77万平方米，起拍总价为39.47亿元，将于2023年12月22日15时进行限时竞价。

　　值得留意的是，广州本次挂牌地块出让按照“价高者得”原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价，这意味着广州正式取消宅地“限地价”出让政策。广州是四座一线城市中首座取消地价上限的城市。在广州之前，全国已有多座城市取消地价上限，包括重点二线城市杭州、成都等。

　　广州此次挂牌的地块，广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告，土地面积3.77万平方米，起拍总价为39.47亿元。值得注意的是，本次挂牌地块出让按照“价高者得”原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价，意味着广州宅地限价政策也出现调整。在业内人士看来，广州打响了一线城市取消地价上限“第一枪”。

　　土地公告显示，竞买人必须使用自有资金，不得使用融资借款。对于建设期限也作出明确要求，竞得人须在土地交付后一年内动工，三年内竣工，这对于拿地企业也有了更高的要求。

　　此前，广州先后通过设置最高限制地价、触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式，控制土拍溢价。不过，今年以来，广州宅地土拍市场分化现象相当明显，多宗中心城区核心地段宅地竞争激烈，近远郊区域宅地多以底价成交或中止交易。据中指研究院数据显示，今年广州共有10宗宅地触顶摇号成交，主要分布在天河区、海珠区、荔湾区、番禺区等中心城区。

　　就在今年9月20日，广州将非限购区扩大至黄埔、番禺、花都、增城、从化及白云北部四镇，同时非本市户籍在限购区购房社保年限由5年降低为2年，二手房增值税免征年限也由5年改为2年，由此也打响了一线城市松绑限购的“第一枪”。此次取消土拍限价，正成为广州以及多个楼市放开限购、限贷后，房地产调控政策转向的新方向。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这主要与当前的政策导向、转变市场态势及修复市场情绪有关。“在新的房地产政策架构下，广州恢复‘价高者得’的竞拍原则，意味着不再限制房价，也不再竞配建、竞自持。对开发商来说，就能根据房价水平直观地计算出利润空间，这一举措是在给市场让利，休养生息，提振市场拿地的积极性。”

　　近期，多个取消土地限价的城市土拍结果也相继出炉，从结果来看，不少热点城市在取消土拍限价后的首拍中，就出现了高溢价率地块，但冷热分化依旧显著。例如，11月初合肥取消限价后的首场土拍中，两宗分别位于滨湖金融板块和包河区的地块，溢价率也超过了30%。来自中指研究院最新监测数据显示，截至11月21日，22个采取“两集中”土地出让方式的城市，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

　　克而瑞发布的研报称，一旦土地限价放开在多城执行，央企国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在修复阶段，企业投资将继续保持理性和谨慎态势。深圳一家大型民营房企的营销负责人告诉记者，从房企角度来看，拿地更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，但未来优质地块的投资竞争会加码。

　　市场信心有望提振，土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场

　　自从10月底以来，已经有多座城市官宣恢复“价高者得”的竞价模式。从已经出让的结果来看，市场也给出了积极的反馈。

　　据中指研究院统计，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

　　而部分城市在取消地价后的首拍中，出现高溢价率地块，引发市场极大关注。可供对比的是，济南、合肥已完成新政后首拍，济南出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著;合肥解除限价后首拍揽金77亿元，竞争最激烈地块溢价率44.9%。

　　广州目前的政策效果如何有待观察，但是，从房企的角度来说，“价高者得”的模式更有利于他们的决策。

　　一位龙头房企投资部的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“摇号的时候，好地块就这么多，大家都知道他好，所以都去碰运气。去年有一段时间，我们观察到一些制造业的公司也都去想方设法参与优质地块的竞拍，这是一个很简单的逻辑，利润比他们主业高，有利可图。所以那时候我们也很困扰，不是我们没有钱，而是我们拿不到。”

　　这的确是土地市场在摇号时期难以避免的问题。一些具备实力的房企为了提高摇中优质地块的概率，会出动“马甲”参与摇号。例如，近期北京的土地出让中，中海地产甚至动用了东方雨虹这件“马甲”，后者于10月18日以40亿元竞得北京丰台区一宗宅地，并于11月15日将这宗地块 95%股权转让予中海系公司。

　　假若恢复“价高者得”的模式，房企将比拼的就不仅是运气，而是全凭实力。随着全国“价高者得”的竞价模式逐渐落地，市场参与方也更加期待市场的信心能够得到提振。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对表示，对开发商来说，能根据房价水平直观地计算出利润空间，显然这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。另一方面，当前市场预期较弱，竞拍开发商不会很多，不会诞生高溢价地块，利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。

　　李宇嘉预计，后期开发商拿地的积极性会提振，对后续卖地都积极效果。但是，如果不设地价上限，如果开发商参拍多，溢价率收窄，也可能导致效果减弱。因此，具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。(综合来源：中国证券报、证券时报、21世纪经济报道)

责任编辑：赵苗苗